Apa Itu Akta Pengurusan Strata 2013?

Hidup dalam sesebuah pembangunan strata bermakna hidup dalam masyarakat dengan beberapa sumber yang dikongsi. Untuk memastikan persekitaran hidup yang harmoni, Akta Pengurusan Strata (SMA) 2013 atau Strata Management Act telah diwujudkan. Tetapi apa tujuannya diwujudkan?

Untuk pengetahuan, pemilikan strata merujuk kepada unit yang dipecah atau dibahagikan pada berbilang lapisan. Hakmilik strata merupakan satu bentuk pemilikan untuk bangunan atau blok berbilang tingkat atau berbilang lapisan petak tanah yang dibangunkan di atas sebidang tanah.

Biasanya hak milik ini ada pada rumah high rise seperti apartment dan condominium. Bagi rumah-rumah landed dengan komuniti berpagar dan terjaga (Gated&Guarded) juga termasuk dalam kategori ini.

Akta Pengurusan Strata ini telah diperkenalkan pada tahun 2013. Ia bertujuan untuk menyediakan penyelenggaraan dan pengurusan yang sesuai untuk bangunan dan harta bersama dan perkara yang berkaitan.

Sebagai pemilik hartanah strata, anda perlu memahami Akta Pengurusan Strata (SMA) 2013 dan peranannya.

Macam Mana Akta Pengurusan Strata (SMA) Ditadbir?

Kewajipan mengawasi, mentadbir dan menguatkuasakan peruntukan SMA jatuh di bawah seorang pegawai yang dikenali sebagai Pesuruhjaya Bangunan/ Commissioner of Buildings (COB). Mereka ini dilantik oleh Pihak Berkuasa Negeri dan juga boleh menyiasat sebarang kemungkinan pelanggaran dalam perbuatan itu. Jika pelanggaran telah dilakukan, COB boleh menghukum individu atau organisasi yang bertanggungjawab.

Bagaimana SMA dikuatkuasakan?

Sekiranya berlaku aduan atau pertikaian, pemegang unit individu berhak menuntut di bawah SMA. Aduan ini boleh dikendalikan dengan kos minimum tanpa perwakilan undang-undang dibenarkan. Ini menghapuskan kos undang-undang yang tinggi. Ia juga lebih cepat dan mempunyai yuran pemfailan yang lebih murah berbanding proceeding mahkamah. Walau bagaimanapun, SMA mempunyai bidang kuasa kewangan yang tidak melebihi RM250,000.

Siapa Diperlukan Untuk Bayar Bayaran Pengurusan?

• Pemilik unit
• Jika pemiliknya tidak berada di sekitar, ia boleh menjadi ejen, pemegang amanah atau entiti yang dilantik yang menerima pendapatan sewa dari unit atau menerima wang daripada pemilik
• Jika unit itu belum dijual, ia adalah kewajipan pemaju harta untuk membayar yuran ini

Apakah Badan-badan Pengurusan Di Bawah SMA?

• Badan Pengurusan Bersama (JMB)

Ini adalah kerjasama antara pemaju dan pemilik harta strata. Merupakan badan interim yang dibentuk sebelum hak milik harta diserahkan kepada pemiliknya.

• Perbadanan Pengurusan (MC)

Perbadanan ini terdiri daripada pemilik unit yang dipilih oleh penduduk lain yang menghadiri Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) pembangunan strata. Ia hanya boleh ditubuhkan selepas title strata dikeluarkan, dan sekurang-kurangnya satu per empat (25%) daripada unit saham agregat telah dipindahkan kepada pemilik unit.

• Perbadanan Pengurusan Subsidiari (Sub-MC)

Ia ditubuhkan apabila terdapat keperluan untuk pengurusan berasingan seperti ketika terdapat sifat umum yang terbatas. SMC mempunyai tugas penyelenggaraan yang ditetapkan hanya untuk kawasan pembangunan tertentu sahaja.

Apa Tanggungjawab Utama Semua Badan Pengurusan Ni?

• Mematuhi peraturan bangunan dan notis yang dikuatkuasakan oleh pihak berkuasa tempatan.
• Mengekalkan dan menguruskan kawasan yang dikongsi bersama.
• Memastikan harta itu diinsuranskan dan dilindungi dengan sewajarnya.
• Menentukan, bil dan menguatkuasakan pengumpulan yuran pengurusan.
• Memastikan ketelusan akaun penyelenggaraan kewangan.
• Menguatkuasakan undang-undang kecil atau peraturan yang berkaitan.

Apakah Yuran/Fee Yang Perlu Dibayar Oleh Pemilik?

• Caj Perkhidmatan

Pembayaran bulanan untuk mengekalkan kemudahan umum dan harta bersama dalam pembangunan seperti kolam renang, lif dan perkhidmatan keselamatan. Juga dikenali sebagai bayaran penyelenggaraan (maintenance fee)

• Sinking Fund

Dana simpanan yang dikutip dari pemilik strata untuk perbelanjaan masa depan. Contohnya kerja-kerja membaik pulih atau penggantian.

Kalau Saya Tak Bersetuju Dengan Jumlah Yuran Pengurusan Yang Dikumpulkan, Macam Mana?

Jika pemilik unit tidak meluluskan jumlah yuran yang akan dikutip, seperti ditetapkan oleh pemaju atau JMB, mereka boleh mengemukakan surat kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) dan meminta semakan.

COB boleh mengesahkan amaun tersebut, atau perintah pemaju atau JMB untuk melibatkan seorang pengurus hartanah berdaftar untuk menentukan jumlah yuran pengurusan.

Kenapa Pemilik Perlu Bayar Yuran Pengurusan?

Hartanah strata, mengalami penyelenggaraan yang buruk jika pemilik unit tidak membayar yuran dan berkemungkinan ia akan memberi kesan penurunan dalam nilai pasaran sekiranya mereka mahu menjual unit kediaman. Ini kerana harta yang dipelihara dengan baik boleh dijual semula pada harga yang lebih tinggi.

Apa Akan Terjadi Kalau Saya Gagal Bayar Yuran Pengurusan?

Sekiranya pemegang unit gagal membayar yuran, namanya boleh dipaparkan pada senarai buruk di kawasan umum dan perkhidmatan kepada unitnya akan digantung. JMB atau MC boleh menghentikannya daripada menggunakan kemudahan biasa dan juga menguatkuasakan larangan memasuki bangunan.

Pesuruhjaya Bangunan juga mempunyai kuasa untuk merampas mana-mana harta alih seperti TV, perabot dan perkakas yang dimiliki oleh pemilik unit dalam tunggakan. Rampasan itu boleh dijalankan oleh pemaju atau ahli Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) di hadapan pesuruhjaya pada siang hari.

Pemaju dan JMC dibenarkan untuk menyimpan barangan bergerak tersebut sehingga yuran pengurusan tertunggak dibayar dalam masa 14 hari. Tetapi jika hutang itu tidak dibayar dalam tempoh 14 hari tersebut, barang-barang boleh dilelong oleh JMC atau pemaju di bawah pengawasan Pesuruhjaya, dengan meneruskan membayar yuran pengurusan.

BACA: Apa Itu Master Title, Strata Title, Dan Individual Title

Sumber: IProperty, Sinar Harian