Encik Ahmad bekerja sendiri. Tiada penyata gaji. Bila dapat untung dari hasil berniaga, separuh wang akan dibelanjakan untuk diri sendiri, separuh wang lagi baru akan disimpan. Encik Ahmad ingin membeli rumah. Tanpa penyata gaji, adakah pinjaman perumahan Encik Ahmad akan diluluskan oleh pihak bank? Rata-rata dilema seperti ini selalu dihadapi oleh orang-orang yang berkerja sendiri tapi mahu membeli rumah secara pinjaman.

Sebenarnya tiada penyata gaji, tidak mengapa. Yang penting, berapa jumlah wang yang disimpan dan dimana anda simpan wang itu?

Saya akan terangkan lebih lanjut di bawah tentang bagaimana seseorang yang bekerja sendiri mampu membeli rumah secara pinjaman dari pihak bank tanpa penyata gaji.

Bagaimana pihak bank menilai pendapatan seseorang yang bekerja sendiri?

Wang hasil perniagaan tadi, seelok-eloknya terus dimasukkan dalam akaun yang didaftarkan atas penama syarikat. Seelok-eloknya bukalah akaun semasa berbanding akaun simpanan. Ini kerana penyata akaun semasa dikeluarkan setiap bulan, berbanding akaun simpanan.

Jika anda ingin membuat pembayaran menggunakan wang hasil perniagaan, seelok – eloknya gunakan cek atau transaksi atas talian. Dengan cara ini, penyata akaun bank akan lebih kemas dan tersusun. Anda akan tahu kemana duit anda dibelanjakan.

Mari kita lihat contoh penyata akaun Encik Ahmad seperti di bawah:

Bulan 1 : RM50,000

Bulan 2 : RM65,000

Bulan 3 : RM45,000

Bulan 4 : RM55,000

Bulan 5 : RM60,000

Bulan 6 : RM70,000

Purata perniagaan Encik Ahmad adalah RM57,500 (jumlah hasil perniagaan selama 6 bulan dibahagi 6).

Nampak banyak kan? Tapi pihak bank tidak akan terus ambil RM57,500 sebagai pendapatan Encik Ahmad. Biasanya pihak bank hanya megambil kira 20% dari purata hasil perniagaan. Lebihan wang yang lain dikira sebagai kos operasi syarikat,

Pendapatan bulanan : 20% x RM57,500 = RM11,500

RM11,500 adalah jumlah pendapatan Encik Ahmad sebulan yang akan dikira untuk kelayakan mendapat pinjaman perumahan.

Saya dah ada penyata akaun untuk 6 bulan. Sekarang layakkah saya untuk membuat pinjaman perumahan?

Eh belum lagi. Walaupun anda sudah berjaya membuktikan pada pihak bank yang perniagaan anda menguntungkan dan mampu membuat simpanan setiap bulan, ini tidak bermakna pinjaman perumahan anda confirm lulus.

Kelulusan pinjaman anda bergantung kepada pendapatan, komitmen perbelanjaan dan displin anda sebagai seorang peminjam (inilah pentingnya laporan CCRIS).

Selalunya jumlah komitmen peribadi yang dibenarkan oleh pihak bank adalah 60%:

Jumlah komitmen yang dibenarkan : 60% x RM11,500 = RM6,900

Jika komitmen Encik Ahmad dengan pihak bank seperti di bawah,

Kereta : RM1,000

Rumah : RM2,000

Jumlah komitmen : RM3,000

Jadi, Debt Burden Ratio/ Service (DBR/DSR)

DBR/ DSR : RM3,000/RM11,500 x 100% = 26%

Jika Encik Ahmad bercita-cita untuk memiliki rumah yang bernilai RM450,000, tempoh pinjaman 30 tahun dan kadar faedah konservatif 5%, ansuran bulanan lebih kurang RM1,900.

Ini bermakna DBR/DSR baru untuk Encik Ahmad selepas mengambil kira pinjaman perumahan yang terbaru ialah

DBR/ DSR baru : (RM3,000 + RM1,900)/ RM11,500 X 100% = 43%

Peratusan untuk lulus untuk pinjaman ini adalah tinggi. Tambah – tambah lagi laporan CCRIS Encik Ahmad memang cantik macam di bawah. Memang senanglah pinjaman Encik Ahmad dapat diluluskan.

Tidak mahu isytihar hasil perniagaan? Fikir lagi!

Biasanya peniaga – peniaga kecil tiada masalah untuk memberi penyata akaun mereka selama 6 bulan. Tapi yang paling mendatangkan masalah adalah apabila pihak bank meminta slip pengesahan penerimaan e-B dan bukti pembayaran dari LHDN.

Rata – rata peniaga bila ditanya kenapa tak bayar cukai pendapatan, ini adalah 3 alasan mereka:

1. Mereka tidak tahu cara untuk membayar cukai
2. Tidak faham bagaimana menguruskan kewangan bagi mempermudahkan proses pengiraan cukai
3. Tidak mempunyai asas ilmu terhadap percukaian sewaktu memulakan bisnes

Bila dah tiba masa nak buat pinjaman dari pihak bank, diri sendiri terjerat.

Dokumen yang perlu ada bagi orang bekerja sendiri yang mahu membuat pinjaman beli rumah dari pihak bank

• Sijil Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM)  – Jika Enterprise, sertakan Borang E dan lampirannya

• Penyata akaun bank syarikat (Selalunya akaun semasa) dan jika ada mengambil gaji sediakan juga penyata akaun simpanan/ semasa kita. Sediakan sekurang-kurangnya penyata 6 bulan yang terkini

Pastikan penama syarikat dan pemilik akaun didaftarkan atas nama orang yang sama. Jangan nama syarikat atas nama suami, akaun bank pula atas nama isteri. Memamg kena hold la pinjaman tue.

• Berdaftar dengan LHDN. Sudah membuat taksiran cukai pendapatan. Sediakan Slip pengesahan penerimaan e-B bagi tahun taksiran dan bukti pembayaran (jika menggunakan e-filing)

Orang kita seboleh – bolehnya memang nak lari dari bayar cukai. Jika anda mempunyai wang yang banyak dan tak perlu membuat pinjaman, mungkin tiada masalah. Tetapi jika anda ingin membuat pinjaman bank, hal ini mungkin bakal menimbulkan masalah pada anda.

Sebenarnya, pembayaran cukai pendapatan adalah satu bentuk pembuktian pendapatan yang diisytiharkan oleh seseorang individu atau syarikat kepada kerajaan. Biasanya, pihak bank akan mempunyai keyakinan yang lebih tinggi terhadap anda sekiranya anda merupakan seorang pembayar cukai.

Jadi apa nak buat jika anda sudah bertahun – tahun tidak membayar cukai?

Anda boleh membayar cukai untuk beberapa tahun yang lepas tapi anda mungkin akan dikenakan sedikit denda dan penalti. Mungkin jumlahnya agak banyak, tapi keberangkalian untuk pinjaman anda untuk diluluskan akan lebih tinggi.

Jangan lupa dapatkan pandangan dari akauntan bertauliah dalam hal ini.

• CCRIS (Central Credit Reference Information System) dalam keadaan yang baik. Ambil slip CCRIS di Bank Negara

• Jika ada simpanan yang agak munasabah, sertakan sekali sebagai dokumen sokongan

Seboleh – bolehnya, cubalah menyimpan dalam KWSP, Tabung Haji, ASB atau Deposit Tetap di atas nama anda yang juga penama syarikat. Kadang – kadang bank memerlukan dokumen sokongan untuk membuktikan anda mempunyai sumber kewangan yang kukuh dan simpanan yang berpadanan kalau – kalau perniagaan anda ditimpa masalah.

Kesimpulan

Bekerja sendiri memberi anda kebebasan. Tetapi sudah pastilah, kebebasan ini ada ‘harganya’ yang tersendiri. Pihak bank biasanya menilai seseorang yang tidak mempunyyi pendapatan tetap, sebagai seorang calon yang ‘berisiko’.

Walaubagaimana pun, jika anda bijak mengurus kewangan anda dengan tips – tips yang disebut diatas, pihak bank pasti tidak akan dapat mengeluarkan apa – apa alasan untuk menolak permohonan pinjaman anda. Apapun, selamat berjaya!

Rujukan:

1. Najib Mohamed
2. Rumah2u.com

Gambar dari:

1. Mohd Juhary

Nak beli rumah? klik sini: Jual/Beli Rumah