5 Bandar dengan Gandaan Median Tertinggi.

Dalam dunia ini, tempat manakah yang penduduknya paling tak mampu untuk memiliki rumah? Tahu tak, untuk tentukan tahap ‘ketidakmampuan’ membeli rumah pun ada pengiraannya. Ia dipanggil gandaan median (median multiple).

Apa itu gandaan median?

Gandan median ialah nisbah antara median harga rumah dan median pendapatan tahunan isi rumah rakyat. Ia diguna pakai untuk mengukur tahap kemampuan untuk membeli rumah di kalangan rakyat. Jadi, jika pendapatan tahunan purata rakyat ialah RM50,000, dan purata harga rumah ialah RM150,000, maka gandaan mediannya ialah 3.

The International Housing Affordability Survey mengguna pakai jadual di bawah untuk menentukan ratings kemampumilikan rumah di kalangan rakyat.

Penarafan	Gandaan Median
Sangat parah tak mampu	5.1 & ke atas
Serius tak mampu	4.1 to 5.0
Tak mampu sederhana	3.1 to 4.0
Mampu 😀	3.0 & ke bawah

Jadi, jom kita lihat lima bandar di dunia yang mempunyai gandaan median yang paling tinggi, atau dengan kata lain, ‘paling tak mampu beli rumah’. (sumber: Business Insider)

Top 5, gandaan median tertinggi

San Jose, California, Amerika Syarikat — merupakan kawasan yang rendah tahap kemampumilikan rumah di Bay Area, San Francisco, dengan gandaan median 10.3.

Santa Cruz, California, Amerika Syarikat — Juga terletak di Bay Area, Santa Cruz, merupakan kawasan dengan kemampumilikan rumah yang paling rendah di AS, dengan gandaan median 10.4.

Vancouver, Canada — kawasan dengan pasaran paling tidak-mampu-milik di Kanada, dengan gandaan median 12.6. Vancouver merupakan bandar yang mengalami kemerosotan kemampumilikan rumah yang paling teruk di dalam survey ini, iaitu gandaan mediannya meningkat lebih 2.35 kali ganda berbanding 5.3 pada 2004.

Sydney, Australia — Kalau di Australia, inilah dia kawasan yang paling tidak mampu untuk memiliki rumah. Sydney mempunyai gandaan median 12.9, kemerosotan yang dasyat berbanding 6.3 pada 2001. UBS Global Real Estate Bubble Index telah meletakkan Sydney sebagai kawasan dengan risiko housing bubble keempat terburuk di dunia (seri dengan Vancouver).

Hong Kong, China — Hah! Inilah juaranya! Kawasan yang merangkul anugerah kemampumilikan rumah paling teruk untuk lapan tahun berturut-turut, dengan gandaan median 19.4. Ini merupakan gandaan median yang paling tinggi yang pernah direkodkan, meningkat daripada 18.1 tahun lepas.

Okey, anda dah lihat senarai di atas. Jadi, Malaysia macam mana pula? Di tahap manakah kita berada dalam senarai ‘ketidakmampuan’ untuk memiliki rumah ini? Sengaja saya letak senarai tu dulu supaya senang pembaca hendak bandingkan secara relatif dengan keadaan di Malaysia. Jom kita lihat keadaan di Malaysia pula.

Tahniah Rakyat Malaysia! Anda rakyat yang ‘serius tak mampu’ untuk memiliki rumah!

Menurut Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta (JPPH), harga rumah purata di Malaysia pada tahun 2015 ialah RM315,287 sementara gaji purata pula ialah RM6,141 sebulan (kira-kira RM73,692 setahun). Secara keseluruhannya, gandaan median negara kita ialah 4.3, yang meletakkan kita di dalam kategori, ‘serius tak mampu’ untuk memiliki rumah.

Serius tak mampu?! Takyah beli rumahlah macam ni.

Lek lu. Ini hanya kayu ukur yang memberi gambaran kasar pada skala negara. Sudah pasti keadaan kewangan setiap orang berbeza-beza.

Gandaan median di Malaysia

Sebenarnya, memang gandaan median kat Malaysia ni tinggi, sejak berbelas tahun yang lepas lagi dah.

a) Kemampumilikan relatif rumah kepada pendapatan isi rumah median, dan b) kemampumilikan gandaan median. Rujukan: krinstitute.org

Nampak tak? Kita memang konsisten berada dalam kategori ‘serius tak mampu’ untuk memiliki rumah. Cantik~ je gandaan median kita sentiasa lebih tinggi daripada 4 sejak 2002.

Baca: Cabaran Hartanah di Malaysia, Apa Anak Muda Bakal Tempuh

Bagaimanapun, kemampumilikan adalah sesuatu yang dinamik, dan ia bergantung pada dua faktor:

1) taburan pendapatan isi rumah dan

2) jumlah unit perumahan yang dibekalkan dan yang dijual-beli (transacted) dalam pasaran setiap tahun.

Perlu juga diingatkan bahawa agak banyak juga unit perumahan yang tak diambil kira dalam pengiraan gandaan median oleh JPPH ini. Maknanya, ia bukanlah gambaran sebenar-tulus-mulus terhadap kemampumilikan rumah di negara kita.

PUN BEGITU, ia tetap tidak mengubah kenyataan bahawa rumah di Malaysia ini (tanpa dapat disangkal lagi), bolehlah dikatakan ‘serius mahal’, sehingga kita sebagai rakyat tergolong dalam golongan ‘serius tidak mampu’ membeli rumah.

Baca: Harga Rumah Naik Sebab Minyak Mahal. Betul Ke Sebab tu?

Khazanah Research Institute (KRI) menyatakan kebimbangan bahawa tahap kemampumilikan rumah akan menjadi lebih teruk jika tidak ditangani, terutamanya untuk golongan berpendapatan rendah.

Terdapat tanda pengurangan ketara dalam bekalan rumah yang harganya di bawah gandaan median 3 (rujuk pengiraan di perenggan 3), terutamanya di negeri yang mempunyai kepadatan penduduk tinggi. Kesan kekurangan bekalan ini terhadap taburan harga rumah diparahkan lagi dengan kerancakan pembinaan rumah-rumah ‘high end’ yang naik macam cendawan tumbuh selepas hujan.