Cara Kira Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) Bagi Tahun 2019

Berdasarkan Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976, Cukai Keuntungan Harta Tanah (selepas ini dirujuk sebagai “CKHT”) adalah cukai yang dikenakan atas keuntungan yang diperoleh daripada pelupusan harta tanah seperti rumah pangsa, rumah, kondominum, pangsapuri, ladang, tanah kosong dan lain-lain.

Dalam konteks ini, keuntungan yang boleh dikenakan cukai adalah apabila sekiranya harga pelupusan melebihi harga pemerolehan. Sekiranya harga pelupusan kurang daripada harga pemerolehan maka terdapat kerugian yang boleh dibenarkan.

Pelupusan harta tanah bermaksud tindakan pelupus atau pemilik harta tanah tersebut menjual atau pindahmilik harta tanah tersebut kepada pemeroleh yang baru melalui perjanjian atau pun tindakan undang-undang.

Keuntungan bersih daripada pelupusan harta tanah tersebut akan dikenakan cukai yang ditetapkan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) berdasarkan kategori pelupus dan tempoh pegangan harta tanah.

Kategori Pelupus Harta Tanah

Kategori pelupus harta tanah terbahagi kepada tiga iaitu individu warganegara Malaysia & pemastautin tetap, individu bukan warganegara & bukan pemastautin tetap dan yang ketiga, syarikat.

Tempoh pegangan pula akan dikira bermula daripada tarikh pemerolehan harta tanah oleh pelupus. Secara amnya, tarikh pemerolehan tersebut merupakan tarikh perjanjian jual beli (jika terdapat perjanjian bertulis) atau tarikh di mana kesemua amaun atau nilai balasan untuk pindah milik itu telah diterima.

Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah

Kadar CKHT ke atas keuntungan daripada pelupusan harta tanah dan saham dalam syarikat harta tanah mulai 1 Januari 2019 adalah seperti berikut:

 

Bagi menentukan keuntungan bersih yang boleh dikenakan CKHT, Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (selepas ini dirujuk sebagai “AKCHT 1976”) telah menggariskan beberapa perkara yang dikira sebagai perbelanjaan yang dibenarkan. Ia wajib berserta resit bayaran.

Antaranya:

1. Kos guaman dan kos penilaian harta
2. Kos pindahmilik termasuk duti setem
3. Bayaran komisen jualan kepada agen hartanah.
4. Kos bagi proses membaik pulih untuk mengekalkan atau menaiktaraf harta tanah
5. Kos pengiklanan untuk proses jualan harta tanah.

Terdapat beberapa pengecualian yang boleh diguna pakai oleh pelupus seperti yang telah digariskan di bawah AKCHT 1976. Pertama, pengecualian berdasarkan perenggan 2 jadual 4 ACKHT 1976.

Bagi pelupusan keseluruhan bahagian yang dimiliki, pengecualian adalah sebanyak RM10,000.00 atau 10% daripada keuntungan yang boleh dikenakan cukai bergantung kepada jumlah mana yang lebih tinggi.

Seterusnya, di bawah seksyen 8 AKCHT 1976, pelupus dalam kategori individu yang ingin melupuskan harta tanah jenis rumah kediaman layak menikmati pengecualian CKHT sekali seumur hidup.

Dalam erti kata lain, pelupus dikecualikan daripada membayar apa-apa ke atas keuntungan yang diperoleh dari pelupusan harta tanah. Bagi menikmati pengecualian tersebut, syarat-syaratnya adalah pelupus mestilah termasuk dalam kategori individu warganegara Malaysia atau pemastautin tetap, pengecualian diberi untuk satu rumah kediaman sahaja dan yang terakhir, pemilihan pengecualian mesti dibuat secara bertulis dan tidak boleh ditarik balik.

CKHT juga dikecualikan dalam pelupusan harta tanah melalui pindahmilik harta tanah di bawah kategori balasan kasih sayang dan harta tanah pusaka.

Mulai 1 Januari 2019, Kementerian Kewangan Malaysia telah mewartakan pengecualian CKHT bagi pelupus di bawah kategori individu warganegara Malaysia yang melupuskan harta tanah termasuk rumah kediaman kos rendah, kos sederhana rendah dan rumah mampu milik pada harga balasan RM200,000.00 dan kebawah dalam tahun ke-6 dan seterusnya. Kedua, bagi perolehan asset sebelum tahun 2000, harga pasaran pada 1 Januari 2000 akan digunakan sebagai harga perolehan bagi pelupusan harta tanah oleh individu warganegara Malaysia dan pemastautin tetap.

Kaedah Pengiraan CKHT

Berikut adalah merupakan kaedah pengiraan CKHT bagi pelupusan mulai tahun 2019:

Contoh Kiraaan Nya Adalah Begini

Contoh 1

• Harga Pelupusan RM 500,000 Tahun 2019
• Harga Perolehan RM 300,000  Tahun 2010

Jumlah Kasar Keuntungan Yang Boleh Dikenakan Cukai RM  200,000

Perbelanjaan yang Dibenarkan

• Kos Guaman termasuk Duti Setem RM 10,000
• Kos Menaiktaraf Hartanah RM 30,000
• Komisyen Agent Hartanah RM 5,000

Jumlah Perbelanjaan yang dibenarkan RM 45,000

Pengecualian CKHT

RM10,000.00 atau 10% daripada Jumlah Kasar Keuntungan Yang Boleh Dikenakan Cukai yang mana lebih tinggi.

RM 200,000 X 10%

Jumlah Pengecualian CKHT RM 20,000

 

Jumlah Bersih Keuntungan Yang Boleh Dikenakan Cukai

RM 200,000 – RM 45,0000 – RM 20,000 =  RM 135,000

CKHT

Jumlah Bersih Keuntungan Yang Boleh Dikenakan Cukai  X  Kadar CKHT

RM 135,000 X 5%

*(Kadar 5% dikenakan kerana pemilikan melebihi 5 tahun)

RM 6750 adalah cukai yang dikenakan atas keuntungan yang dikenakan daripada pelupusan harta tanah.

 

Contoh 2

• Harga Pelupusan RM 500,000 Tahun 2019
• Harga Perolehan RM 100,000  Tahun 1995
• Harga Pasaran 1 Januari 2000 RM 250,000

(Mengikut Harga Pasaran Tahun 2000 kerana tahun perolehan sebelum tahun 2000)

Jumlah Kasar Keuntungan Yang Boleh Dikenakan Cukai RM  250,000

 

Perbelanjaan yang Dibenarkan

• Kos Guaman termasuk Duti Setem RM 10,000
• Kos Menaiktaraf Hartanah RM 30,000
• Komisyen Agent Hartanah RM 5,000

Jumlah Perbelanjaan yang dibenarkan RM 45,000

Pengecualian CKHT

RM10,000.00 atau 10% daripada Jumlah Kasar Keuntungan Yang Boleh Dikenakan Cukai yang mana lebih tinggi.

 

RM 250,000 X 10% = Jumlah Pengecualian CKHT = RM 25,000

 

Jumlah Bersih Keuntungan Yang Boleh Dikenakan Cukai

RM 250,000 – RM 45,0000 – RM 25,000

=  RM 180,000

 

CKHT

Jumlah Bersih Keuntungan Yang Boleh Dikenakan Cukai  X  Kadar CKHT

RM 180,000 X 5%

*(Kadar 5% dikenakan kerana pemilikan melebihi 5 tahun)

RM 9000 adalah cukai yang dikenakan atas keuntungan yang dikenakan daripada pelupusan harta tanah.

 

Contoh 3

• Harga Pelupusan RM 500,000 Tahun 2019
• Harga Perolehan RM 300,000  Tahun 2018

Jumlah Kasar Keuntungan Yang Boleh Dikenakan Cukai RM  200,000

Perbelanjaan yang Dibenarkan

• Kos Guaman termasuk Duti Setem RM 10,000
• Kos Menaiktaraf Hartanah RM 30,000
• Komisyen Agent Hartanah RM 5,000

Jumlah Perbelanjaan yang dibenarkan RM 45,000

Pengecualian CKHT

RM10,000.00 atau 10% daripada Jumlah Kasar Keuntungan Yang Boleh Dikenakan Cukai yang mana lebih tinggi.

RM 200,000 X 10%

Jumlah Pengecualian CKHT RM 20,000

Jumlah Bersih Keuntungan Yang Boleh Dikenakan Cukai

RM 200,000 – RM 45,0000 – RM 20,000 =  RM 135,000

CKHT

Jumlah Bersih Keuntungan Yang Boleh Dikenakan Cukai  X  Kadar CKHT

RM 135,000 X 30%

*(Kadar 30% dikenakan kerana pemilikan kurang 3 tahun)

RM 40,500 adalah cukai yang dikenakan atas keuntungan yang dikenakan daripada pelupusan harta tanah.

 

Prosedur Pemfailan Borang CKHT

Berkenaan dengan prosedur pemfailan Borang CKHT, secara amnya proses ini diuruskan oleh firma guaman yang mewakili pihak-pihak dalam urusan pelupusan harta tanah tersebut.

Bagi pelupus, pelupus bertanggungjawab mengisi dan menandatangani boring CKHT 1A 3 secara lengkap serta menyediakan salinan perjanjian jual beli bersetem, dokumen sokongan seperti resit bayaran sebagai bukti perbelanjaan yang dibenarkan sebagai bukti pemerolehan dan pelupusan.

Pelupus yang memilih untuk memohon pengecualian di bawah Perenggan 9 Jadual 3 ACKHT 1976 hendaklah mengisi boring Perakuan Pemilihan Pengecualian Cukai.

Borang yang wajib diisi oleh pemeroleh pula ialah boring CKHT 2A. Borang-borang ini seterusnya akan dikemukakan kepada LHDN atau cawangan cukai pendapatan bagi pelupus dalam tempoh 60 hari daripada tarikh pelupusan.

 

Artikel ini ditulis oleh:

MESSRS SJ SHARIFFAH

No.11-1 (First Floor),

Jalan Ungu B U9/B, Sunway Kayangan, Seksyen U9,

40150 Shah Alam, Selangor                                 

H/P : 012-326 2022

Tel : 03-7859 0001

Fax : 03-7859 0005

Email : [email protected]