Kecoh minggu lepas Bank Negara Malaysia (BNM) menaikkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) atau (Overnight Policy Rate) sebanyak 25 mata asas kepada 3.25 peratus.

Banyak ulasan yang dikeluarkan oleh pak menteri, pakar ekonomi dan tak kurang juga pakar bijak pandai di dalam media sosial. Macam-macam ulasan.

Ada juga yang siap ambil kalkulator dan muat turun ‘excel sheet’ sebab nak buat kiraan, maklumlah banyak sangat benda terlibat dengan bank. Malah, ada yang tak tahu pun dan tak ambil kisah.

Bagi Perdana Menteri kita yang kita sayangi, beliau mengulas langkah tersebut adalah wajar selari dengan pertumbuhan ekonomi negara dan memberikan kesan positif kepada rakyat termasuk yang suka menabung. Rakyat akan mendapat faedah yang lebih tinggi di atas tabungan mereka. Sumber: Astro Awani.

Kali terakhir BNM mengubah kadar utamanya pada Julai 2016 apabila ia mengurangkan 25 mata asas.

Ini menunjukkan BNM bertindak secara bebas, tidak dipengaruhi oleh mana-mana pihak berkepentingan dalam membuat keputusan.

Bukan best pun naikkan OPR, lebih lagi menjelang musim pilihan raya. BNM tahu, apa yang terbaik untuk ekonomi negara.

Sebelum saya melalut lebih panjang lagi, mungkin ada di antara kita tertanya-tanya, apakah itu OPR?

Apakah maksud Kadar Dasar Semalaman (OPR)?

OPR ini kalau diterjemahkan dalam bahasa Malaysia ialah Kadar Dasar Semalaman. OPR ini ditetapkan oleh BNM untuk digunakan di dalam transaksi semua institusi kewangan di Malaysia.

Pernah tak anda terfikir bahawa duit yang berada di dalam sesebuah bank boleh bertambah dan berkurang setiap hari, bergantung kepada aktiviti transaksi bank.

Sebagai rakyat marhean, kita cuma buat pengeluaran dan simpanan di dalam bank. Bank juga lebih kurang sama.

Bila duit berkurang, bank yang kurang duit akan membuat pinjaman pada bank yang berduit supaya bank mempunyai jumlah duit yang mencukupi dan kekal stabil.

Kadar faedah yang dikenakan di dalam transaksi inilah dikenali sebagai OPR. Jadi lepas semua bank tutup ‘kedai’ masing-masing, situasi inilah yang berlaku. Sebab itu, ada perkataan ‘Overnight’ atau semalaman tu.

Jadi, inilah antara kos-kos yang perlu bank tanggung selain kos pekerja, sewa, sistem kewangan dan lain-lain.

Sebenarnya OPR ini tidak memberikan impak secara langsung kepada kita sebagai pelanggan bank.

Tetapi ia masih mengwujudkan kesan berangkai yang akhirnya kita turut merasai ‘percikkannya’.

Sudah faham dah apa itu OPR? Jadi lepas nih kalau orang ‘tua-tua’ sembang pasal OPR, boleh la anda mencelah sedikit. Jadi, takde la sampai tak tahu langsung.

Kenapa perlu dinaikkan pula OPR ni?

Daripada sudut ekonomi, apabila ekonomi kukuh akan menyebabkan kenaikan inflasi Malaysia di mana duit semakin kurang nilainya dek kerana ramai orang sudah mempunyainya.

Sehingga mewujudkan permintaan yang tinggi disebabkan keupayaan tunai yang banyak dikalangan rakyat Malaysia dan ia boleh menyebabkan kenaikan harga dan kadar perkhidmatan naik.

Oleh sebab itu BNM terpaksa naikkan OPR bagi memperlahankan momentum pertumbuhan ekonomi Malaysia dengan harapan dapat mengelakkan rakyat Malaysia membuat pinjaman, mengurangkan permintaan, contohnya harga aset tidak naik mendadak.

Dalam pada pada masa yang sama NPL (Non-Performing Loan) dikalangan peminjam pun berkurang.

Apa kata pakar ekonomi mengenai kenaikan OPR ini?

Menurut ahli ekonomi Bloomberg, Tamara Mast Henderson, langkah ini bertujuan untuk menambat jangkaan inflasi yang hampir meningkat 2 kali ganda dari tahun ke tahun (3.9% dari Januari – November tahun ini berbanding 2% pada 2016).

Sementara itu, CIMB Research melaporkan kenaikan OPR akan memberi impak negatif terhadap jumlah jualan kenderaan (TIV) terutamanya dalam segmen pasaran mssa.

Maybank Investment Bank Research mengulas tindakan Bank Negara Malaysia menaikkan kadar dasar semalaman (OPR) memberi manfaat kepada penyimpan deposit tetap kerana kadar pulangan sebenar deposit akan kembali positif.

Sejarah kenaikan dan penurunan OPR di Malaysia

Minggu lepas, BNM telah menaikkan OPR menjadi 3.25% daripada 3% sebelum ini iaitu kenaikan 25 mata asas.

Kali terakhir naik pada Julai 2014. Sebelum itu ada lah dia naik. Bukan asyik naik je. Kali terakhir turun lebih kurang 18 bulan dulu pada Julai 2016.

Pada Julai 2016, OPR pernah dikurangkan daripada 3.25% menjadi 3% dan merupakan pengurangan kedua dalam tempoh 10 tahun (2009, semasa Malaysia mengalami kegawatan enonomi ketika itu).

Kadar terendah yang pernah direkodkan ialah 2% pada tahun 2009. Manakala kadar OPR yang tertinggi ialah 8.25% iaitu semasa kemelesetan ekonomi tahun 1998.

Sejak tahun 2010, OPR mengalami kenaikan sedikit demi sedikit sebanyak 25 mata asas dari 2% hingga 3% pada Mei 2011.

LIHAT JADUL BNM : OPR Decision & Statement

Apakah kesan kenaikan kadar OPR?

Dah bersedia untuk menjadi pelajar ekonomi? Haha…

Pernah dengar BLR (Base Lending Rate) atau BFR (Base Financing Rate) untuk Islamik?

#1 – Kesan ke atas BLR/BFR

Bagi yang tak tahu, ini ialah kos pinjaman asas daripada institusi kewangan dan sentiasa akan berubah jika OPR berubah.

Sesiapa yang mempunyai pinjaman sebelum Januari 2015, ianya tertakluk kepada BLR atau BFR. Yang mana pelanggan akan diberi diskaun dengan penolakan kadar faedah. Sebagai contoh, BLR-2%.

Jika, BLR = 6.6%. Jadinya, 6.6% – 2% = 4.6% kadar faedah atas pinjaman.

Jadi, bila OPR naik, BLR atau BFR pun akan naik dan secara tak langsung, kadar faedah atas pinjaman akan naik dan bayaran bulanan pinjaman juga akan naik. Semuanya naik! Haha. (Gelak syaiton.)

Ini adalah polisi kewangan yang diamalkan di seluruh dunia supaya ekonomi sesebuah negara terus stabil.

Apabila banyak transaksi perbelanjaan berlaku, maka BNM mengambil pedekatan untuk memperlahankan rentak dengan menaikkan kadar OPR.

Kos pinjaman meningkat dan bank pun ketatkan sedikit syarat pinjaman, jadi membuatkan orang tak ingin nak tambah hutang.

Jadi apa yang boleh mereka buat dengan duit berguni-guni mereka? Simpan sahajalah.

Kita digalakkan menyimpan daripada berbelanja dan bank akan menawarkan kadar faedah yang menarik untuk simpanan (akaun biasa atau simpanan tetap).

Jadi, kuasa membeli akan berkurang dan memberikan kesan kepada bekalan duit di pasaran yang akan turut berkurang. Barulah pasaran kembali stabil.

#2 – Kesan ke atas BR (Bank Rate)

Tetapi, sekarang semua bank telah menggunakan BR iaitu kadar asas yang lebih telus pengiraannya. Ia ditentukan oleh pihak bank melalui kos penanda dana (cost of fund) dan keperluan rizab berkanun (Statutory Reserve Requirements, SRR).

Perubahan BR boleh di buat dari semasa ke semasa oleh pihak bank walaupun BNM tidak mengubah OPR.

Peratus BR merujuk kepada kos modal yang dikeluarkan oleh bank, jadi kadar faedah yang di tambah adalah peratus keuntungan bank. Sebagai contoh, BR+1.5%

Jika, BR = 3%. Jadinya, 3% + 1.5% = 4.5%

Jadi bila OPR naik, sepatutnya kos bank mengalami kenaikan juga dan kita menjangkakan BR juga akan turut naik.

Jika kos-kos lain adalah tidak berubah, kemungkinan BR akan naik pun tinggi.

Sungguhpun begitu, ianya tidak semestinya dan tak wajib pun. Ikut sedap ‘anak tekak’ bank untuk menetapkan berapa BR dia sebab dia sahaja yang tahu berapa kos sebenar sebab secara asasnya BR ini tidak bergantung kepada OPR secara langsung.

Cuma, kalau dia naik, bank lain tak naik, bank tersebut ada kemungkinan kehilangan pelanggan. Apa lagi, pelanggan cari kadar faedah yang best.

Tapi ada kemungkinan juga BR ‘maintain steady’.

Jom tengok kes study ini

Mungkin nak nampak lagi jelas, mari lihat jadual di atas dan contoh di bawah ini. (bukan kes sebenar tau!)

Jadi, katakan kita beli rumah RM400,000. Kita bayar 10% downpayment RM40,000.

Pembiayaan kita RM360,000 iaitu 90% MOF (margin of finance).

Pada awalnya kita dapat pada kadar faedah 4.3% untuk tempoh bayaran balik 30 tahun. Bayaran bulanan ialah RM1,979.

Kalau kadar faedah pun naik 0.25% kepada 4.55%, bayaran akan naik kepada RM2,039, bertambah lebih kurang RM60 sebulan.

Apakah impak OPR terhadap harga rumah?

Menurut pakar hartanah yang terkenal, Faizul Ridzuan di dalam FB Live beliau, kalau kenaikan Kadar Dasar Semalaman (OPR) itu sedikit, seperti sekarang hanya 25 mata asas, harga rumah akan terus meningkat tetapi pada harga yang stabil. Ia tidak memberikan impak yang besar kepada pasaran hartanah.

Kalau OPR naik mendadak sebagai contoh 300 mata asas (3%) dalam masa setahun, jadi ada kemungkinan kita akan mengalami ‘property crash’.

Jika tak percaya, anda boleh rujuk graf di bawah ini. Walaupun ada perubahan OPR dalam 10 tahun ini, kenaikan harga rumah masih stabil.

Apakah pinjaman yang tak terkesan apabila OPR naik?

Menurut Resident Expert di IBFIM, Haji Razli Ramli, kepada pelanggan yang menggunakan perbankan Islam, impak kenaikan OPR sangatlah sedikit.

1. Kepada pembiayaan yang menggunakan “fixed rate”, maka kenaikan OPR tiada kesan.
2. Kepada pembiayaan yang mengunakan floating rate, kenaikan OPR memang ada SEDIKIT kesan. Akan tetapi kesannya hanya tidak lah sangat dirasai kerana kenaikan BFR atau BR tidak akan melebihi kadar ‘ceiling rate’. Jadi jika BFR atau BR sudah melebihi ‘ceiling rate’, kenaikkan OPR TIDAK lagi berkesan.
3. Kepada yang mengunakan konsep Musyarakah Mutanaqissah, kesan kenaikan OPR ini adalah ‘direct’ seperti pinjaman di bank2 konvensional. Makna nya OPR naik, maka kadar keuntungan bank pun naik juga.

Apakah yang perlu kita lakukan?

Tidak ada apa yang boleh kita buat untuk turunkan OPR sebab itu BNM punya kuasa. Kita buat surat layang pada gabenor pun, takkan mengubah polis monetary BNM. Jangan buat perhimpunan aman pulak.

Jadi, jangan terkejut kalau anda dapat surat pemberitahuan daripada bank yang bayaran ansuran bulanan anda akan naik. Bersedialah.

Jangan risau, selalunya pihak bank mempunyai pengiraan yang tersendiri bagi menentukan bayaran ansuran yang terbaru jika ada kenaikan.

Bank akan ambil kira baki pinjaman dan baki tempoh pinjaman agar ansuran baru tidak membebankan pelanggan.

Semasa saya menulis artikel ini, kebanyakan bank telah pun mengumumkan kadar BR dan BLR baru yang akan berkuatkuasa pada bulan hadapan.

Jadi, ada 3 Perkara Mudah Yang Perlu Kita Buat Bila Kadar Dasar Semalaman (OPR) naik iaitu;

#1 – Menyimpan

Bagi kita sebagai rakyat marhean, teruskan kehidupan seperti biasa, menyimpan wang sebanyak boleh. Ambil peluang keuntungan atas faedah simpanan yang meningkat.

#2 – Keperluan vs Kehendak

Beli ketika keperluan. Tahan kehendak yang meluap-luap. Jangan pula nak pegi tukar kereta, beli kereta baru Lexus NX Sport. Hehe.

Berpada-pada ketika berbelanja. Nilai ringgit lebih kukuh berbanding Dolar Amerika apabila kenaikan OPR. Syok la shopping kat oversea ye..

#3 – ‘Post-mortem’ semua pinjaman

Kenalpasti pinjaman yang terlibat, rancang cara urus jika ada kenaikan.

Berhubung dengan bank mengenai sebarang perubahan kepada terma dan syarat pinjaman sedia ada anda.

Jika anda ada 8 buah rumah, dengan kenaiikan ansuran bulanan RM100 setiap satu secara purata, ini bermakna anda ada tambahan RM800 komitmen baru sebulan.

Jika rumah tersebut, cash flownya positif, anda masih lagi boleh goyang kaki. Tapi, jika sebaliknya?

#4 – Fokuskan kepada hartanah yang menjana ‘cash flow’ positif

Bagi yang sesiapa yang mencari hartanah untuk pelaburan, kenaikan Kadar Dasar Semalaman (OPR) ini tidak akan terasa jika anda fokuskan kepada hartanah yang menjana keuntungan dan bukannya sekadar cukup makan atau kena ‘top up’ dengan duit sendiri.

Bagi pelabur yang mempunyai profil kewangan yang baik, sudah tentu mereka tidak mempunyai masalah untuk terus membeli!

Buat yang belum ada rumah, waktu sekarang paling best nak beli sebab banyak skim dari kerajaan dan hartanah yang menarik tak kira projek baru atau subsales.

Nak buat pinjaman untuk rumah pertama? Artikel Skim Rumah Pertamaku ini dapat membantu anda.

Apa yang berlaku sekarang adalah kitaran ekonomi yang biasa. Jadi, jangan risau. Cool!

Selamat melabur!