Kenapa Bank Tak Suka Hartanah yang masih dalam Mastertitle?

Kenapa Bank Tidak ‘Favour’ Untuk Pembiayaan Rumah Yang Masih Master Title

Apa itu Master Title?

Master Title adalah geran besar (Geran Induk) yang biasanya Developer adalah pemilik tanah berdaftar. Geran ini merangkumi semua unit yang belum dipecah milik.

Sebagai contoh untuk satu kawasan perumahan ataupun apartment, setiap unit berkongsi geran yang sama dimana setiap unit belum mempunyai geran individu/strata masing2.

Sebelum Geran Individu/Strata dipecah milik,biasanya developer adalah tuan punya tanah dan ada hak untuk mengawal selia setiap transaksi untuk tanah tersebut.

Developer / Liquiditor Tidak Bayar Quit Rent

Kebanyakan Hartanah yang dibawah Master Title, mempunyai hutang Quit Rent yang tertunggak dengan Pejabat Tanah.

Liquiditor adalah satu syarikat yang dilantik untuk yang dilantik termasuklah mengumpul semua aset syarikat dan membayar hutang-hutang syarikat kepada pemiutang dan sekiranya ada baki aset, Liquiditor perlu mengagihkan kepada ahli dan penyumbang syarikat. Selain itu, setelah penggulungan syarikat bermula, pengarah syarikat tidak lagi mempunyai kuasa ke atas syarikat kerana segala urusan hal ehwal syarikat. Liquiditor bertanggungjawab untuk memastikan syarikat dibubarkan dengan sempurna.

Quit Rent (Cukai Tanah)

Cukai Tanah ditafsirkan sebagai “sewa” di bawah Seksyen 5 Kanun Tanah Negara 1965.
Merujuk kepada Seksyen 95 Kanun Tanah Negara 1965, setiap pemilik tanah berdaftar ATAU wakil bagi pihaknya bertanggungjawab untuk menjelaskan cukai tanah tahunan.

Apa implikasi jika ‘Quit Rent’ tidak dibayar?

Dibawah Seksyen 100 Akta Kanun Tanah Negara, Pihak Berkuasa Negeri mempunyai kuasa untuk merampas tanah yang ‘Quit Rent’ tidak dibayar.

➡ Lihat gambar untuk contoh “Perintah Rampasan Tanah”

First Party Assignment Over the Property

Selepas customer tandatangani “Letter Offer” Housing Loan/Home Financing, seterusnya lawyer akan prepare Loan Agreement (Security Agreement), mengikut kepada Geran Hartanah. Type of Security untuk Hartanah yang masih Master Title adalah First Party Assignment over Property.

Untuk hartanah yang masih under Master Title, hartanah ini di “Assign” kepada Bank. Bank tidak boleh membuat gadaian atas nama Bank kerana status tanah yang masih Master Title.

Implikasi kepada Bank

“The Bank’s right over the Property will be jeopardized in the event that the State Authority initiate forfeiture of the said land due to non-payment of the Quit Rent”

Jika Quit Rent tidak dibayar, kepentingan Bank terhadap hartanah tersebut akan terjejas sekiranya Pihak Berkuasa Negeri merampas tanah tersebut.

Ini adalah antara sebab kenapa Bank tidak luluskan application anda, Tetapi masih ada Bank yang masih luluskan permohonan untuk Rumah yang masih Master Title dan dibawah Liquiditor.

Nota Kaki: Mungkin belum pernah terjadi Pihak Berkuasa Negeri merampas tanah apabila Quit Rent tidak dibayar. Tetapi mungkin pada masa akan datang, enforcement akan lebih tegas.

Sumber:  Juanfran Xaffran Zainuddin